Zwangsversteigerungen und Leerverkäufe – Wichtige Tipps

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Man muss nicht sagen, dass man nicht ohne eins leben kann: das Dach über dem Kopf. Die Mehrheit der Menschen wünscht sich ein eigenes Zuhause, besonders wenn sie eine Familie haben, für die sie sorgen müssen. Natürlich müssen Sie viel planen, bevor Sie ein Haus kaufen, da diese Entscheidung große Auswirkungen auf Sie und Ihre Familie haben kann. Lassen Sie uns mehr darüber wissen.

Beim Hauskauf

Wenn Sie ein eigenes Haus kaufen möchten, müssen Sie viele Dinge berücksichtigen. Möglicherweise müssen Sie mit ernsthaften Problemen konfrontiert werden. Wenn Sie zum Beispiel Ihren Job verlieren, fällt es Ihnen schwerer, Ihr Wort zu halten. Und im schlimmsten Fall müssen Sie sich möglicherweise mit Leerverkäufen oder Zwangsvollstreckungen befassen. Dies kann sich negativ auf Ihr Alltagsleben auswirken. Daher möchten Sie vielleicht verstehen, wie es funktioniert.

Leerverkauf und gerichtliche Verfallserklärung

Wenn Sie mit den beiden oben genannten Begriffen nicht vertraut sind, sollten Sie zuerst den Unterschied zwischen Leerverkauf und Zwangsvollstreckung kennen. Zwangsvollstreckung ist nach Ansicht der meisten Menschen eine Situation, in der Sie gezwungen sind, Ihre Wohnung der Kreditbehörde zurückzugeben, bei der es sich meistens um eine Bank handelt. Sobald das Haus der Bank übergeben wurde, müssen Sie die Schulden nicht mehr zurückzahlen.

Ein Missverständnis

Abgesehen davon haben einige Leute ein Missverständnis, dass Leerverkäufe keine echte Transaktion sind, was nicht wahr ist. Egal was passiert, Sie sollten Ihr Wort halten und bereit sein, die Frist einzuhalten.

Abschottung

Im Falle einer Zwangsvollstreckung muss der Kreditgeber Ihr Haus versteigern, um es an die Person zu verkaufen, die das höchste Gebot abgegeben hat. Die kreditgebende Stelle macht Werbung für die Immobilie, um sie innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu verkaufen. Das Gesetz schreibt jedoch vor, dass der Hauseigentümer vor Gericht erscheinen muss. Der Hausbesitzer ist dieselbe Person, die sich bei der Bank ausgeliehen hat. Vor Gericht muss der Hausbesitzer seinen Standpunkt zur Hypothek darlegen. Wenn Sie als Hausbesitzer starke Beweise haben, sollten Sie diese vorlegen. Wenn Sie keine eindeutigen Beweise haben, kann der Richter ein Urteil erlassen, mit dem Ihr Haus an den Kreditgeber zurückgegeben wird.

Andererseits können Sie im Falle eines Leerverkaufs Ihre Immobilie verkaufen. Sie finden selbst einen Käufer und müssen nicht vor Gericht erscheinen. Und es wird eine Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Kreditgeber sein. In besonderen Fällen benötigen Sie jedoch den professionellen Rat eines guten Immobilienmaklers. Vor Abschluss des Vertrags müssen Sie jedoch sicherstellen, dass der Kreditgeber dem Verfahren zustimmt.

Die beiden Prozesse unterscheiden sich in gewisser Weise. Es ist wichtig, dass Sie den Leerverkauf so bald wie möglich abschließen, da der Kreditgeber sonst das Interesse an der Immobilie verlieren und diese möglicherweise nicht erwerben kann. Aber im Falle einer Zwangsvollstreckung können Sie nicht viel tun, da Sie der Gerichtsentscheidung nachkommen müssen.

Lange Rede kurzer Sinn, Abschottung ist nicht einfach. Daher ist es wichtig, dass Sie Hilfe von einem Fachmann erhalten, damit der Prozess so reibungslos wie möglich abgeschlossen wird.

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Ist ein Leerverkauf die richtige Wahl?

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Mit dem Rückgang der Eigenheimwerte in den letzten Jahren geraten einige Eigenheimbesitzer, die auf dem aktuellen Markt verkaufen müssen, in eine Falle, da sie mehr schulden, als ihr Eigenheim wert ist. In dieser Situation kann der Leerverkauf zu einer realisierbaren Option werden.

Was ist ein Leerverkauf:

Ein Leerverkauf ist einfach ein Verkauf, bei dem der Erlös nicht ausreicht, um alle ausstehenden Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Verkauf des Eigenheims zu decken, einschließlich Hypotheken oder Hypotheken, nicht bezahlter Grundsteuern, Anwaltsgebühren, Eigentumsausgaben, Provisionen usw. Dieser Mangel würde verlangen, dass der Verkäufer Geld zum Abschluss bringt oder eine "verkürzte" Auszahlung mit seinem Kreditgeber aushandelt. Der Kreditgeber ist nicht verpflichtet, dem zuzustimmen, aber viele werden es tun. In den meisten Fällen wird ein Leerverkauf von Verkäufern versucht, die vor einer Zwangsvollstreckung stehen oder in Verzug geraten sind und nicht mehr in der Lage sind, ihre Zahlungen fortzusetzen.

Der Prozess:

Es gibt viele Missverständnisse über den Leerverkaufsprozess und die Rolle des Kreditgebers, selbst bei einigen Immobilienmaklern. Die Rolle des Verkäufers als Kreditgeber ist nichts anderes als die eines Zufalls. Dies kann je nach Zustand variieren, je nachdem, ob es sich um einen Zustand der Titel- oder Pfandrechtstheorie handelt. Diese Informationen gelten für Illinois, das ein Grundpfandrecht ist (der Eigentümer besitzt das Eigentum und der Kreditgeber das Grundpfandrecht).

Der Verkäufer besitzt das Haus und ist letztendlich derjenige, der mit Hilfe seines Vertreters ein Gegenangebot annimmt, ablehnt oder vorschlägt, sobald ein Angebot eingeht. Wenn das Angebot vom Verkäufer angenommen wird, geschieht dies unter der Bedingung, dass der Kreditgeber zustimmt, den Nettoerlös aus dem Verkauf als vollständige Begleichung der geschuldeten Beträge anzunehmen. Ich habe mehr als eine Gelegenheit gehabt, in der ein Agent, der für einen Käufer arbeitet, fragt, wann sein Angebot bei der Bank eingereicht wird, noch bevor der Verkäufer zugestimmt hat, es anzunehmen. Dies kann die Verwirrung verstärken, wenn mehrere Angebote eingehen. Einige denken, dass alle Angebote dem Kreditgeber vorgelegt werden müssen. Das ist nicht richtig. Alle Angebote müssen dem Verkäufer und nicht dem Kreditgeber vorgelegt werden. Das Ziel des Listing Agent sollte es sein, das bestmögliche Angebot zu erhalten, um der Transaktion die bestmögliche Chance auf einen tatsächlichen Abschluss zu geben.

Was sind die Chancen für einen erfolgreichen Abschluss?

Sie sind tatsächlich besser als früher. Heutzutage ist es für Banken sinnvoll, einen Leerverkauf ernsthaft in Erwägung zu ziehen, da sie in vielen Fällen insgesamt mehr Geld verdienen, als den gesamten Zwangsvollstreckungsprozess durchlaufen, das Eigenheim zurücknehmen und es als REO (Real Estate Owned) vermarkten. Illinois ist ein gerichtlicher Zwangsvollstreckungsstaat. Einige Staaten sind außergerichtlich. Die gerichtliche Verfallserklärung nimmt viel mehr Zeit in Anspruch. In Illinois kann der Prozess ein Jahr oder länger dauern. Es gibt einige Staaten, die mehr als 3 Jahre dauern. Wenn Sie bedenken, dass die Bank in den meisten Fällen nichts erhält, während sich der Prozess hinzieht, erkennen Sie die Motivation, andere Optionen in Betracht zu ziehen. Hinzu kommen die Verschlechterung des Eigentums in dieser Zeit sowie die zusätzlichen Buchkosten und die Vorteile für die Bank. Die Bank in dieser Situation sucht, ähnlich wie der Hausbesitzer, nach dem besten Weg, um ihre Verluste zu begrenzen.

Die Vorteile eines Leerverkaufs:

Kreditgeber gestatten dem Verkäufer im Allgemeinen nicht, einen Teil des Verkaufserlöses zu erhalten. Dies ist fair, wenn Sie bedenken, dass die gesamte Grundlage des Leerverkaufs darin besteht, mit dem Kreditgeber zu verhandeln, dass er weniger als das erhält, was er schuldet. Die einzige Ausnahme, die ich gesehen habe, war vor Jahren, als wir aufgrund eines Fehlers um 0,06 US-Dollar aus dem Gleichgewicht gerieten. Die Titelfirma hat dem Verkäufer tatsächlich einen Scheck über sechs Cent ausgestellt! Als Verkäufer in dieser Situation muss man bedenken, dass, wenn der Kreditgeber dem Leerverkauf zustimmt, er dem Verkäufer über viele Jahre hinweg die Möglichkeit gibt, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Zusätzlich lassen die meisten Leerverkäufe den Verkäufer aus der Schuld heraus, ohne für einen Mangel gejagt zu werden. Diese beiden Dinge sollten die Motivation sein, die Sie brauchen. Es gibt keine Erfolgsgarantie, aber die Mühe lohnt sich auf jeden Fall.

Wen sollten Sie anrufen?

Diese Transaktionen sind nicht für Anfänger. Es gibt keinen Ersatz für Erfahrung, wenn es darum geht, durch diesen Prozess zu navigieren. Ein erfahrener Vertreter und Anwalt sind von entscheidender Bedeutung. In dieser Situation ist es sinnvoll, viele Fragen zu stellen. Es gibt spezielle Leerverkaufs- / Abschottungskurse für Makler. Einige sind sehr lohnenswert, aber diese Kurse allein machen den Makler nicht unbedingt zu einem Experten. Ein Agent, der von einem Verkäufer vermittelt wurde, der diesen Prozess durchlaufen hat, ist definitiv eine Person, mit der es sich zu sprechen lohnt.

Was kostet es?

In den meisten Fällen kostet es Sie nichts, es sei denn, es wird eine Vorabgebühr erhoben, die vom Makler erhoben wird, um das Haus aufzulisten. Alle Agenten handeln ihre eigenen Gebühren aus. Es sollte Sie nichts kosten, mit einem Agenten zu sprechen und Informationen zu erhalten. Alle Provisionen und sonstigen Abschlusskosten, die ein Verkäufer normalerweise zahlen würde, werden berücksichtigt. Wenn der Kreditgeber dem Leerverkauf zustimmt, stimmt er dem Nettobetrag des Verkaufs zu, sodass im Wesentlichen der Kreditgeber Ihre Abschlusskosten zahlt. Für jemanden, der vor einer Zwangsvollstreckung steht, kann ein Leerverkauf eine hervorragende Lösung sein.

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Psychologie der Superreichen: Das verborgene Wissen der Vermögenselite

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Es wird viel über sie spekuliert, doch nur wenige wissen, wie sie wirklich ticken: die Superreichen. Was treibt Menschen um, die ein Vermögen von Dutzenden Millionen oder gar Milliarden Euro angehäuft haben?

Der Autor, selbst Multimillionär, hat intensive Gespräche mit 45 Hochvermögenden geführt. Die meisten sind Selfmade-Multimillionäre und besitzen ein Nettovermögen zwischen 30 Millionen und 1 Milliarde Euro. Er sprach mit ihnen über ihre Jugend, Motive, Einstellungen, Erfolgsstrategien und den Umgang mit Rückschlägen. Zudem absolvierten alle einen Persönlichkeitstest. Das Ergebnis ist ein einmaliger Einblick in die Psyche der deutschen Vermögenselite, wie es ihn nie zuvor gab. Zitelmanns Studie wurde an der Universität Potsdam als Dissertation angenommen, mit magna cum laude bewertet und erscheint mit Psychologie der Superreichen erstmals auch als Buch.

Anders als die Armutsforschung steckt die Reichtumsforschung in Deutschland noch in ihren Anfängen. Dies ist die erste Untersuchung über die Hochvermögenden, die ein mindestens zweistelliges Nettomillionenvermögen besitzen. Über viele Monate führte der Autor Interviews mit ihnen, die über 1700 Seiten füllten.

Im Mittelpunkt stand dabei die Frage nach den Persönlichkeitsmerkmalen, Erfahrungen und Einstellungen, die die Basis für den ungewöhnlichen finanziellen Erfolg dieser Menschen waren. Wie denken und fühlen Menschen, die es oft aus dem Nichts heraus schafften, einen ungeheuren Reichtum aufzubauen?

Auch die Hochvermögenden selbst kommen sehr ausführlich zu Wort. So erhält der Leser einen tiefen und authentischen Einblick in eine Welt, die den meisten Menschen fremd ist.

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Gilt die Uptick-Regel für Leerverkaufsverträge zur Differenzierung oder für CFDs?

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Einer der größten Vorteile des Handels mit Differenzkontrakten oder CFDs ist die Möglichkeit, bei fallendem Markt zu profitieren. Heute schauen wir uns das an Uptick-Regel und wie das auf Leerverkäufe von CFDs zutrifft.

Ende 2007 und für das gesamte Jahr 2008 erlebten die Aktienmärkte weltweit einige der schlimmsten Zeiten in der Geschichte der Märkte. Es war nicht ungewöhnlich, dass fast jeder wichtige Referenzindex allein für 2008 um mehr als 40% gefallen ist.

Erstaunliche Möglichkeiten

Infolge dieses unglaublichen Rückgangs konnten diejenigen Trader oder Investoren, die mit der Fähigkeit ausgestattet waren, in einem fallenden Markt zu profitieren, einige der größten Gewinne ihrer Handelskarriere nutzen und einzahlen.

Was ist also die Uptick-Regel und wie gilt sie für Leerverkäufe?

Grundsätzlich bedeutet die Aufwärtsregel, dass, wenn Sie eine Leerverkaufsposition eingehen möchten, dh wenn Sie bei fallendem Markt Gewinne erzielen möchten, die Aktie mindestens einen Tick nach oben steigen muss, bevor Sie eine Leerverkaufsposition eröffnen können.

Wenn der aktuelle Preis beispielsweise 4,00 USD und der nächste 3,99 USD betrug, können Sie keine Short-Position eröffnen, da der Preis gesunken ist. Die einzige Möglichkeit, eine Short-Position zu eröffnen, besteht darin, dass der Preis von 4,00 USD auf 4,01 USD gestiegen ist.

Gilt diese Aufwärtsregel für den CFD-Handel?

Glücklicherweise gilt die Aufwärtsregel nicht für den CFD-Handel oder den Forex-Handel und Sie können eine Leerverkaufsposition eröffnen, unabhängig davon, wie sich der Preis der Aktie, die Sie verfolgen, bewegt. Dies ist eine gute Nachricht, da es in schnelllebigen Märkten üblich ist, dass der Preis sehr schnell sinkt und diejenigen einschränkt, die an der Aufwärtsregel festhalten.

Differenzkontrakte sind nicht nur leicht zu verstehen, sondern bieten Ihnen auch Möglichkeiten, die für traditionelle Börseninvestitionen oder -geschäfte normalerweise nicht offen sind.

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Erklärung der Leerverkäufe: 6 Hauptunterschiede zwischen Leerverkauf und gerichtlicher Verfallserklärung

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Ein Leerverkauf kommt zustande, wenn der Hypothekengeber sich mit einer abgezinsten Rückzahlung einverstanden erklärt, die geringer ist als der Restbetrag, der für das Darlehen geschuldet wird, um einen Verkauf der Immobilie abzuschließen und die Zwangsvollstreckung zu beenden. Auf diese Weise erhält der Darlehensgeber im Vergleich zu einem Zwangsvollstreckungsverfahren mehr Geld aus dem Darlehenssaldo und weniger hohe Gebühren. Der Hausbesitzer behält auch ein besseres Kreditniveau bei. Bestimmte Kriterien müssen erfüllt sein, um sich für einen Leerverkauf zu qualifizieren. Der Nachweis der wirtschaftlichen Härte und der Nachweis des Null-Eigenkapitals der Immobilie muss vom Hausbesitzer dem Hypothekengeber vorgelegt werden. Da es sich um eine äußerst komplexe Transaktion handelt, sollten Sie einen erfahrenen Fachmann auswählen, der sich auf diesem Gebiet bestens auskennt.

6 Unterschiede zwischen Leerverkauf und Zwangsvollstreckung

1. Kredit-Score

Ein Leerverkauf verringert Ihr Guthaben für 12 bis 18 Monate um nur 50 Punkte. Während die Abschottung sie für drei Jahre oder länger auf ein Minimum von 250 Punkten senkt. Ohne die Fähigkeit, Ihr Guthaben nach einer Zwangsvollstreckung zu reparieren, kann dies Ihre Fähigkeit beeinträchtigen, eine Erwerbstätigkeit aufzunehmen oder eine Wohnung zu finden.

2. Kredit-Geschichte

Ein Leerverkauf wird als vollständig bezahlt gemeldet und nicht in einer Kreditauskunft ausgewiesen. Eine Zwangsvollstreckung wird für mindestens 10 Jahre als öffentliche Aufzeichnung in Ihrer Bonitätshistorie vermerkt.

3. Wartezeit, um ein anderes Haus zu kaufen

Wenn Sie Ihre Zwangsvollstreckung beenden können, können Sie innerhalb von zwei Jahren Darlehen mit angemessenen Zinssätzen erhalten. Bei einer Zwangsvollstreckung können Sie 24-72 Monate warten.

4. Kosten und Dauer

Leerverkäufe sind in der Regel schneller und kostengünstiger als Zwangsvollstreckungen und ersparen Ihnen viel Peinlichkeit und Scham, die mit Zwangsvollstreckungen verbunden sind. Zwangsvollstreckung birgt das Risiko, von Ihrem Kreditgeber verklagt zu werden, und zieht diese schmerzhafte Erfahrung länger in sich. Abschottung führt auch dazu, dass die Häuser Ihrer Nachbarn an Wert verlieren.

5. Zukünftige Darlehen

Bei den meisten Kreditgebern muss ein Leerverkauf bei einem Standardkreditantrag nicht deklariert werden, und eine Zwangsvollstreckung erhöht daher Ihre Zinssätze. Wisse, dass du diese Erinnerung jedes Mal erleben kannst, wenn du für den Rest deines Lebens einen Kredit benötigst.

6. Verkauf von Immobilien

Ein Leerverkauf ist eine Einverständniserklärung zwischen Verkäufer und Verleiher, während eine Zwangsvollstreckung dem Verkäufer durch den Verleiher auferlegt wird.

Viele unglückliche Hausbesitzer geraten aufgrund eines schlechten lokalen und landesweiten Immobilienmarktes oder finanzieller Schwierigkeiten in ein Dilemma. Hausbesitzer sind nicht in der Lage, ihr Hypothekendarlehen zu refinanzieren oder zu ändern. Stellen Sie Ihre Würde und Ihren Seelenfrieden wieder her. Genießen Sie nicht nur Vergebung, sondern einige Banken bieten Hausbesitzern, die an diesem Leerverkaufsprozess mitarbeiten, Bargeld oder andere Entschädigungen an. Immobilienfirmen, die auf diese Art von Transaktionen spezialisiert sind, verfügen über die erforderliche Erfahrung und Lösung, um Ihre Hypothekenschuldenprobleme zu beseitigen und Ihnen den kostenlosen Lebensstil zu bieten, nach dem Sie sich sehnen. Es ist sehr wichtig, dass Sie sich an eine Agentur wenden, um Ihre Fragen zu beantworten. Treffen Sie die beste Entscheidung Ihres Lebens und beenden Sie Ihr Zwangsvollstreckungsverfahren.

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Abschottungsberater werden

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Ein Zwangsvollstreckungsberater ist ein Fachmann, der Ihnen bei der Lösung von Zwangsvollstreckungsproblemen hilft. Sie können dies auf verschiedene Arten tun:

• Aufschieben oder Stoppen des Zwangsvollstreckungsverkaufs

• Dem Hausbesitzer Nachsicht verschaffen, wenn der Zwangsvollstreckungsberater die Hypothekenzahlungen des Hausbesitzers für einen kurzen Zeitraum aufschiebt oder die Zahlungen senkt

• Den Hausbesitzern eine längere Frist zur Wiederherstellung ihrer Hypothek gewähren, was bedeutet, ihnen Zeit zu geben, überfällige Beträge zurückzuzahlen und ihre Hypothek auf den neuesten Stand zu bringen.

• Verzicht auf eine Beschleunigungsklausel in ihrer Hypothek. Diese Klausel gibt der Bank das Recht, die sofortige Zahlung in vollem Umfang zu verlangen, sobald der Hausbesitzer mit der Hypothek in Verzug gerät

• Hilft dem Hausbesitzer, eine Vorauszahlung oder ein Darlehen zur Begleichung der Hypothek zu erhalten

• Hilft dem Hausbesitzer, eine ernsthafte Beeinträchtigung seiner Bonität zu vermeiden.

Um ein Abschottungsberater zu werden, müssen Sie Anwalt werden oder eine Regierungslizenz beantragen. Die beruflichen Anforderungen variieren, aber im Allgemeinen verlangt die Regierung, dass sie sich beim Generalstaatsanwalt oder einem Justizministerium registrieren lassen, nachdem sie die Schulungsanforderungen erfüllt haben. Es gibt zwei mögliche Lizenztypen. Wenn Sie ein Abschottungsspezialist für eine etablierte Agentur werden möchten, benötigen Sie eine Associate-Lizenz, die auch als Agent-Lizenz bezeichnet wird. Wenn Sie sich selbständig machen und eine eigene Abschottungsberatung betreiben möchten, benötigen Sie eine unabhängige Lizenz.

Das Antragsverfahren, um Ihre Lizenz zum Berater für Zwangsvollstreckungen zu erhalten, umfasst Folgendes:

• Vorab lizenzierte Schulungen absolvieren, die etwa fünfzehn bis fünfundzwanzig Stunden dauern und von den örtlichen Generalstaatsanwälten persönlich oder online erteilt werden.

• Lizenzgebühren bezahlen

• Werden Sie verbunden

• Einreichen eines vollständig ausgefüllten Antrags mit Ihren Hintergrundinformationen, Geschäftsdaten, wenn Sie Ihr eigenes Abschottungsberatungsgeschäft starten, und sonstigen Qualifikationen wie Erfahrung im Hypothekarkreditgeschäft oder bei Immobilien.

In einigen Fällen müssen Sie möglicherweise auch eine Lizenzprüfung ablegen. Sobald Sie Ihre Lizenz erhalten haben, müssen Sie sich bei der örtlichen Regierung registrieren, bevor Sie als Finanzberater tätig werden können. In der Regel verfallen die Lizenzen nach zwölf Monaten, sodass Sie die Weiterbildung abschließen und eine Gebühr entrichten müssen, um sie zu verlängern. Sie müssen der Regierung auch einen von einem Wirtschaftsprüfer erstellten Jahresabschluss vorlegen. Der Berater für Zwangsvollstreckung muss auch ein Treuhandkonto einrichten, auf dem alle zwischen den Kreditgebern und den Hausbesitzern transferierten Gelder gespeichert werden. Wenn Sie über eine unabhängige Lizenz verfügen, müssen Sie die Aktionen von Mitarbeitern oder Mitarbeitern vierteljährlich überprüfen. Wer über eine unabhängige Lizenz verfügt, muss auch eine Anleihe für seine Dienste erhalten.

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